9.21嘉兴土拍:三宗地底价,两宗地流拍,说明了什么?

好地网9月21日消息（研究员 袁丹）今天，嘉兴市区5宗地块网上出让，3宗地块底价成交、2宗地块无人报价。

成交的3宗商住地，均由嘉兴市国资企业底价竞得，其中嘉兴市城建房地产以楼面价5517元/㎡竞得南湖区解放街道商住地；嘉兴市秀湖发展投资以14.56亿元包揽秀洲国家高新区两宗相邻商住地。

因无人报价而流拍的2宗地块分别是秀洲区王江泾镇宅地和经开区2018-14号商住地。

地块指标表

地块分布图

好地研究院对本次土拍情况，做如下分析：

1、南湖区商住地，设置条件，底价情理之中

南湖区解放街道商住地，设置为带方案挂牌，根据建筑方案共建造住宅21幢，其中定向销售的商品住宅共16幢；还需配建幼儿园一所，特定的方案规定不仅使得项目打造受限，定向销售等的规定也影响房企的拿地热情，因此底价成交在情理之中。

成交楼面价与地块周边最近成交的佳源项目8728元/㎡的成交楼面价相比，降低了3211元/㎡，跌幅36.8%。

2、秀洲王江泾镇宅地，面积较小，无人关注也是合理

秀洲区王江泾镇宅地，出让面积仅为8亩，建筑体量仅有0.8万方，面积非常小，无人关注也是合理的。

2016年以来，地块周边1公里范围内，共成交2宗宅地（含商住地），2018年2月，上海伟涛以4088元/㎡竞得2017嘉秀洲-058号宅地；2017年12月，石榴以3906元/㎡楼面价竞得2017嘉秀洲-052号商住地。

3、经开区商住地，位置较偏，起价较高，无人问津是正常现象

经开区2018-14号商住地，位于乡镇区块，起价为5298元/㎡，但地块3公里范围内最近一次成交是2016年12月由佳源竞得的宅地，楼面价仅为2215元/㎡，相较之下，此次出让地块的起价较之前成交价涨幅为139%。作为乡镇区块地块，起价较高，无人问津也是正常现象。

4、嘉兴市区市场风向标地块，实为国企自行摘牌的托底行为

那么，此次土拍，最能体现嘉兴土地市场风向标的是秀洲区18号和19号地块，两宗地块均由秀湖发展投资底价竞得，但值得一提的是，该公司是嘉兴市秀洲区国有资产监督管理局下属的国有公司，此次摘牌实是区属国企自行摘牌的托底行为。

秀洲区18号和19号地块毗邻佳源项目，成交楼面价与佳源9572元/㎡拿地价格相比，分别降低1880元/㎡、2107元/㎡，跌幅在20%左右。

5宗出让地块与周边成交地块价格对比表

=秀洲区=

2018嘉秀洲-018号/19号地块【嘉兴市秀湖发展竞得】

嘉兴市秀湖发展投资集团有限公司以总价145561万元包揽18号和19号地块，楼面价分别为7692元/㎡、7465㎡，溢价率均为0%。

18号和19号地块毗邻佳源项目，成交楼面价与佳源9572元/㎡拿地价格相比，分别降低1880元/㎡、2107元/㎡，跌幅在20%左右。

地块指标：

2018嘉秀洲-018号地块：出让面积59941㎡，容积率1.4-1.8，建筑面积107894㎡（配套商业建筑面积控制在3%-5%内），居住建筑限高80米。地块起价82988万元，楼面起价7692元/㎡。

2018嘉秀洲-019号地块：出让面积41911㎡，容积率1.4-2.0，建筑面积83822㎡（配套商业建筑面积控制在3%-5%内），居住建筑高度30-80米。地块起价62573万元，楼面起价7465元/㎡

2宗地块周边成交情况：

2016年以来，2宗地块周边1公里范围内，共成交6宗宅地（含商住地），其中楼面价较高的是2017嘉秀洲-014号商住地，楼面价10017元/㎡，由先进2017年5月竞得；最近一次成交是2018年6月6日，佳源以9572元/㎡竞得2018嘉秀洲-004号商住地。

2018嘉秀洲-017号地块【流拍】

地块因无人报价流拍。地块出让面积5457㎡，容积率1.0-1.5，建筑面积8186㎡，建筑限高45-60米。地块起价2805万元，楼面起价3427元/㎡。

周边成交情况：2016年以来，地块周边1公里范围内，共成交2宗宅地（含商住地），2018年2月，上海伟涛以4088元/㎡竞得2017嘉秀洲-058号宅地；2017年12月，石榴以3906元/㎡楼面价竞得2017嘉秀洲-052号商住地。

=南湖区=

2018南-024号地块【嘉兴市城建房地产竞得】

嘉兴市城建房地产开发有限公司以总价113691万元竞得，楼面价5517元/㎡，溢价率0%。成交楼面价与地块周边最近成交的佳源项目8728元/㎡的成交楼面价相比，降低了3211元/㎡，跌幅36.8%。

不过，该地块规划要求较多，需配建幼儿园一所；带方案挂牌，根据建筑方案共建造住宅21幢，合计1762套住宅，其中定向销售的商品住宅共16幢，合计1604套。特定的方案规定不仅使得项目打造受限，定向销售等的规定也影响房企的拿地热情。

地块指标：地块出让面积84460㎡，容积率1.3-2.44，建筑面积206081㎡，建筑限高100米。地块起价113691万元，楼面起价5517元/㎡。

周边成交情况：2016年以来，地块周边1公里范围内，共成交2宗宅地（含商住地），2017年7月，浙江佳源以8728元/㎡楼面价竞得2017南-022号地块；2016年9月，荣盛以6093元/㎡竞得2016南-011号地块。

=经开区=

经开2018-14号地块【流拍】

地块因无人报价流拍。出让面积49991㎡，容积率1.3-2.0，建筑面积99983㎡（配套商业建筑面积控制≤5%）。地块起价52966万元，楼面起价5298元/㎡。

地块周边1公里范围内，2016年以来无宅地（商住地）成交。