地产资本抢滩教育 开发商自办学校和幼儿园风行

搜狐焦点嘉兴站 2017-12-18 13:33:40
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21世纪经济报道的调查显示,目前幼儿园、高中、户外营地等非义务教育环节,以及K12等盈利性较好的板块是地产资本的布局重点;而在全日制义务教育环节,开发商也开始自营,多采用公办合作方式,成立基金会来运作。

来源: 21世纪经济报道

1994年,杨国强在广东顺德开办第一所碧桂园学校之时,他一定想不到,20多年后这些学校可以分拆上市;他也无法预料,会有那么多同行跟随他的步伐,也办起了学校。

12月2日,华润置地与深圳罗湖区教育局签约创办首所“未来学校”,低调进军教育;在华润之前,万科、恒大、保利地产、金地、中海外等房企,也纷纷开办了自己的学校和幼儿园。

2017年9月,《中华人民共和国民办教育促进法》(简称“新民促法”)正式实施,在非义务教育的幼儿园和高中,允许社会资本进入并营利;在义务教育阶段,也鼓励捐建、公立合作等多种办学模式。

这推动了地产资本加速进入教育产业。21世纪经济报道的调查显示,目前幼儿园、高中、户外营地等非义务教育环节,以及K12等盈利性较好的板块是地产资本的布局重点;而在全日制义务教育环节,开发商也开始自营,多采用公办合作方式,成立基金会来运作。

对多家地产商来说,政策鼓励之外,教育亦是转型城市运营商的应有之义,能带来稳定现金流的业务。拥有场地、资金、资源优势的它们,正试图重构中国教育产业的格局。

房企涌入教育产业

对地产商而言,非义务教育是较为容易的切入点,最早做教育的碧桂园便是从私立国际学校入手。

1994年,碧桂园正为郊区的楼盘销售发愁,杨国强想到了建学校来吸引客户。公立不好做,于是碧桂园做了当时国内少有的IB 国际学校,主打K12教育,即囊括幼儿园到12年级的国际学校。

20年后,碧桂园分拆了教育集团,并于今年1月更名为博实乐教育赴美上市。官网显示,博实乐目前拥有62所学校及幼儿园,包括国际学校6所,双语学校16所,幼儿园40所。

随着2015年以来新民促法的讨论、实施,更多的地产资本开始进入可营利的非义务教育领域,如幼儿园。

目前我国幼儿园行业集中度仍较低,前五大企业园所数量占比不到3%,上述新法的实施,给资本强力介入带来了机会。

2016年9月,阳光城进军教育产业,设立了阳光幼教,目前在全国拥有近200家幼儿园。

据保利地产内部人士介绍,保利地产旗下的和乐教育,致力于为0-18岁青少年儿童提供一站式的综合素质教育平台,发展最快的也是幼儿园。

今年9月,北京、武汉、西安等城市已落地13家保利和乐幼儿园、5家青少年宫;保利预计,未来3-5年,会在40多个城市逐步储备并创办100所幼儿园,100家青少年宫,3所国际学校。

万科的自营教育则起步于2014年,在营地教育上另辟蹊径,推出了丰富的社区、户外营地产品,此外也进入了高端私立双语学校、体制教育(小学、初中、高中)。

在非营利的义务教育环节,一些地产商也已进入。比如在教育资源匮乏的深圳,华润置地和罗湖区最新合作办学的案例。

华润置地有关人士透露,坐落于罗湖的未来学校,是华润第一所全自营的学校,属公办合作性质,囊括小学和初中,其招生计划、教师招聘、课程设置、运营管理等工作,均由华润和罗湖区教育局共同设立的基金会、校董会负责。

与华润类似,此前万科也与龙岗区教育局合作,创办了麓城外国语学校和天誉实验学校,同样是提供九年制义务教育的新型公办学校。

据21世纪经济报道记者统计,目前排名前20的地产商,均或多或少投资了教育,一半以上将教育产业列为转型创新业务的重点,“很快,在全国各地,就能看到很多个地产商品牌的幼儿园、学校了。”

可预期的现金流?

事实上,地产和教育一直密不可分,但此前20多年,地产商基本上是将项目的教育配套设施交还给教育部门,然后由教育部门自行管理运营,或者引入一家名校运营。

在这一过程中,开发商就只是幼儿园、学校代建者的角色,学校的招生、招聘、课程、运营一概不管。

然而随着传统房地产开发业务见顶、开发商向城市运营商转型,他们发现,教育是城市配套不可或缺的部分,也是有可能带来充裕现金流的业务。

华润置地有关人士向21世纪经济报道记者表示,创新是公司在地产转型背景下的核心战略,教育是非常重要的创新战略业务,可以说是补全了城市综合运营商能力的下一块拼图。

中原地产首席分析师张大伟分析,在国内,很大程度上买房就是买教育,因为买房看地段,而地段匹配的是教育资源,开发商自己做教育不仅能提升项目的附加值,做得好了也会变成一个稳定的现金流资产。

以幼儿园为例,据新三板智库报告,目前私立直营幼儿园学费是其主要收入来源,单园一般3年左右收回成本,成熟的直营园每年能贡献数百万的利润。

如万科的 “四点半学堂”,可以看作是小区的延伸配套服务,也是社区商业的组成部分,一个小区如果有几百个孩子,每个孩子年收费5000元计,也是一笔不错的现金流。

给予开发商做教育底气的,是其场地优势。张大伟介绍,在拿地的土地出让标书中,通常都会要求开发商代建学校,建成后产权移交给教委。

“教育用地往往是划拨的,几乎没有成本。”多家开发商人士介绍,在公办合作模式下,办学最大的成本租金被免去了,剩下的大头就是人力薪酬。

即使是办私立的幼儿园或学校,开发商也比其他机构拥有便利的场地和设施,以及社区物业管理的便利。

前述保利地产人士介绍,保利和乐幼儿园是由教育集团独立运营的,其场地是向保利地产出租而来,租金方面亦有一定优惠。未来保利和乐也会输出到其他开发商的社区,也希望能争取到租金优惠。

除了内在的业务需求,外部政策亦是促发因素。华润置地指出,新民促法对民办教育实行分类管理(营利性和非营利性),为不同类型的资本投身教育事业、参与教育改革提供了确定性的机会。对于具有规模优势且追求长期社会利益和经济利益平衡的资本而言,可以通过对营利性和非营利性业务的合理组合,有效地匹配其价值需求。

“现在政府鼓励社会资本进入教育行业的形式多样,包括捐资办学、投资新建、PPP模式、政府委托办学等。政府的诉求很明显,需求非常大。”华润置地有关人士说。

深圳市罗湖区教育局副局长刘荣青表示,看好华润这些社会资本进入教育领域,尤其是大的央企有充分的社会责任感、资金、资源优势来做好教育这件事。

教育分拆上市?

教育需要物理空间,开发商做教育,本质上也是对各类物理空间的运营,它们构成了一个特殊的教育类持有物业。链家研究院的报告显示,国外已有幼儿园这类的REITs。

在拥有稳定的现金流后,开发商对教育产业的长远规划,则是各类教育资产的运营和分拆上市。

典型案例如博实乐教育。财报显示,分拆后,碧桂园为博实乐免费提供土地和设施,博实乐负责运营学校,并依托碧桂园地产,得以轻资产快速扩张。

如此给碧桂园带来的好处是,能满足业主对教育的需求,给予住户等同于租金价格的学费优惠,高品质教育更能增加住宅销售的吸引力,同时,双方在品牌、营销资源方面共享,有效降低综合成本,与地产互动形成增值。

这为入局教育的开发商提供了一个范本。

一家布局教育的房企有关人士表示,今年以来,教育概念的上市公司股价表现良好,同时含教育概念的地产公司市盈率也很高。按照这样的市场情况,未来公司的教育业务规模扩大以后,有很大的机会进行资本化,但目前不是公司考虑的重点。

华润置地有关人士表示,教育跟其他业务不一样,学校要出成果,将是长期的工作。公司做教育,追求的是品牌的延伸,并不希望通过学校获取多少经济利益。因为一旦想赚钱,就会开始克扣成本,品质随之下降;反过来讲,只要学校做好了,华润的社会价值和品牌附加价值也会提升。

其他多家地产商也表示,目前教育产业和办学校都处于试水阶段,并无明确的业务布局和资产证券化规划。

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