刷新全嘉兴地王,桐乡楼市正在“末路狂奔”!(下)

解房君叔叔 2017-12-18 12:53:00
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序 让亲久等了,之所以隔了一周才出下篇: 一是这几天再次跑桐乡摸了摸市场的底;二是“让子弹飞一会”,看看上级政府的表态。

让亲久等了,之所以隔了一周才出下篇:

一是这几天再次跑桐乡摸了摸市场的底;二是“让子弹飞一会”,看看上级政府的表态。

 

果不其然,对于“12.7桐乡地王”,五天之后,嘉兴市国土局进行了史上最严厉的点名批评和通报,就像对刚炸开锅的水饺泼了一盆冷水,可谓“峰回路转”,一石激起千层浪,听说还上了嘉兴《小新说事》头条,一时成为业界热议的话题——

 

很显然,在中央明文“禁止再出地王”的背景下,桐乡地王的诞生犹如“于无声处听惊雷”,把它的上级主管部门听得“心惊肉跳”的,所以赶紧出来胖捧一顿,以儆效尤。

 

不过细读下来,翻译成大白话就是——

小子们要学着聪明点,我跟你们讲,不是不能出“地王”,而是要改进一下“竞价方式”,当达到最高点时要“拐几个弯”,捣捣浆糊,越复杂越好,复杂到算不出真正的地价就OK,比如竞自持比例或建安居房或建公共配套比例,实在没招抓阄也行;

一句话,明摆着的“地王”坚决不能出,但隐性“地王”呵呵,你懂的!

 

1

继续上篇,讲了四个“振东新区”热销的原因,一是购买力强;二是供应量少;三是植物园板块的稀缺性(公认的“富人区”);四是政策网开一面;下面接着讲第五点,也是最重要的一点:

 

5“地王预期”在牵引

之所以振东新区(植物园板块)高烧不退,逆市狂销,除了上述四大原因风云际会在一起之外,就是由于地王频出或地价节节高涨,所造成的“预期”在牵引!

 

我们知道,房价与供需或成本都无关,只跟一个东西有关,就是“预期”,只要大家“预期”还上涨,那就会疯抢,而且是越涨越抢,就像去年及今年上半年一样;

 

反之,当大家“预期”不涨或下跌了,那就是“时来天地皆同力、运去英雄不自由”,再怎么促销都很难奏效了,就像今年下半年“寒意渐浓”的行情一样!

 

好,你看比如“前任地王”——招商地产那块“一万零几的楼面价”一出来,边上的碧桂园和新城就瞬间被疯抢完了;

明摆的,招商日后开盘肯定要“两万”以上了,而现在它们才卖一万出头,“用面粉的价格来买面包”啊,那不是稳赚的嘛,所以碧桂园、新城,包括本月初刚开盘的星都会(一期),即使单价高达一万六七照样都是“日光盘”!

 

同理,本来顶在前头、扛整个板块“把子”的“招商雍华府”,正愁着如何支撑即将到来的“两万的开盘价”时,恰巧12月7日上天送来了两个“王炸”!

正如毛主席说的“十月革命一声炮响,给我们送来了马克思主义”一样,招商地产顿时如释重负,“新地王”成功地帮“旧地王”解了套,整个板块的“价格预期”又被“新地王”向前拱了一大步,到达25000元/平的新高度——

 

 

不如所料,“新地王”诞生的第二天,同一板块在售的精装修23000元/平的“望湖湾”就狂销了四十多套,另一个项目“星都会”的二期预计也会大幅涨价……

 

这就是“地王效应”引发的“桐乡现象”,如果没有这次嘉兴政府的“当头棒喝”,仍是按市场化运作,即没有“刹车”的地王频出,那可能这个“地价步步高”的游戏会一直玩下去;

不断有新的地王出现,房价也不断刷新记录,除了最新地王被“挂在墙上”,之前的项目都会很快被抢光……一直到全部捣空桐乡老板的余粮为止。

 

但,随着政府那只看得见的“手”介入,这一切将戛然而止甚至出现反转,可以预见的是:

一桐乡的房价将进一步被压缩被限价,二在这两三年之内不会再出“新地王”了,只要没有“更新的地王”衬托,那“当下的地王”就会被拍“死在沙滩上”,因为没有涨价的“预期”了,一旦没有“预期”,就等于宣判“死刑”!

 

2

那么就当前而言,到底桐乡的振东新区的楼市有没有泡沫呢?

为此,我们走访了桐乡房产超市网的蒋总经理和巨成、招商的营销老总,一番摸底下来,形成了以下几点共识——

 

1、现在振东新区的房子总体不愁卖,可以这样说,毛坯2万之下,基本是“抢”,2万及以上呢,才不会抢了,虽然“望湖湾”精装23000元/平销售起来略有困难(注:新地王出来之后,明显好卖了一些),但价格不是最主要的抗性,而是“带装修”的缘故;

 

2、楼市当下基本没泡沫,一是购买者都是本地的老板,都是用来自住或长线投资或收藏的(占有稀缺资源),二是面积都比较大,几乎都是140-230平的大户型,总价门槛比较高,所以投机或外地的投资客几乎没有;

 

3、整个桐乡市区家庭大约11万户,振东板块的价值2万元级别的高端房价约1万户,其他的普通房价1万元出头的有10万户,这个比例也算正常,毕竟每个城市都有“富人区”;

 

而桐乡振东新区是集“五星级酒店+第一人民医院+吾悦广场+植物园+凤凰湖+政府各行政部门+众多豪宅扎堆+无数房产大牌逐鹿”的板块,是不可复制的城市稀缺资源,慢慢已形成了整个桐乡“富人区”,也就是说“振东新区”已经有了品牌的溢价,就像纽约的曼哈顿、上海的陆家嘴…

 

 

占有这些稀缺资源,既是资产配置的安心场所,相当于大额存单,同时也是身份的象征、成功的标志,这也是为什么众多老板纷纷倾囊占位的根本原因,注意,只是为了“占位”,而不一定是拿来“居住”,这也就是为什么“精装修”的望湖湾不太受欢迎的缘故。

 

4、虽然目前整个板块房价(包括二手房)在一万七八左右,但之前卖的楼盘都大在万元上下,比如新城住宅去年也就八千多,碧桂园也就是一万二,真正按一万五千以上的新盘也是巨成今年开卖的两三个楼盘;

 

换言之,如果整个板块一万多套房子,全部按现在的一万七八的市价卖的话,是严重“供大于求”的,也就是说光是桐乡本地能买三四百万一套房子的客户,是达到不一万户的,因此可以预计,目前虽然没有库存,但随着“2万元时代+越来越多地块入市”,库存会慢慢形成;

 

因此接下的振东板块的出路有三:一是户型会适当变小,增加投资性产品比例;二是楼盘的差异化进一步加大(注:目前有点高端同质化了);三是引进外地的投资客。

 

5、欢迎政府“踩踩刹车”,让房价歇歇,就像人一样,一直高潮亢奋下去会死人的,再者说了,没有“刹车”的车子是开不远的,也许一开始跑得很快,但很容易就会翻车;

因此为了桐乡楼市的健康发展、为了振东新区更美好的明天,顺带也为了避免桐乡实业进一步滑向“脱实向虚”的深渊,是适当对“需求端”进行控制一下了!

 

3

关于未来的房价,无论是全国还是桐乡,房叔还是那句老话,政府不希望房价大跌,暂时也不希望大涨,最理想的状态是——

 

房价慢慢涨(注:涨的太快的地方大员,都被调或贬了),一是通过“租赁房”这个“温室孵化”,等下一批“小鱼儿”长大,用时间换空间;二是慢慢涨,尽力拖延最后时刻的到来,最好是在拖的过程中,又发现“新的机会”,在“新的机会”出现之前,房价只能一直涨上去,但必须得“慢”!再慢!!

 

最后,祝愿桐乡楼市历尽千帆,归来仍少年!

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