刷新全嘉兴地王,桐乡楼市正在“末路狂奔”!(下)

序

让亲久等了，之所以隔了一周才出下篇：

一是这几天再次跑桐乡摸了摸市场的底；二是“让子弹飞一会”，看看上级政府的表态。

果不其然，对于“12.7桐乡地王”，五天之后，嘉兴市国土局进行了史上最严厉的点名批评和通报，就像对刚炸开锅的水饺泼了一盆冷水，可谓“峰回路转”，一石激起千层浪，听说还上了嘉兴《小新说事》头条，一时成为业界热议的话题——

很显然，在中央明文“禁止再出地王”的背景下，桐乡地王的诞生犹如“于无声处听惊雷”，把它的上级主管部门听得“心惊肉跳”的，所以赶紧出来胖捧一顿，以儆效尤。

不过细读下来，翻译成大白话就是——

小子们要学着聪明点，我跟你们讲，不是不能出“地王”，而是要改进一下“竞价方式”，当达到最高点时要“拐几个弯”，捣捣浆糊，越复杂越好，复杂到算不出真正的地价就OK，比如竞自持比例或建安居房或建公共配套比例，实在没招抓阄也行；

一句话，明摆着的“地王”坚决不能出，但隐性“地王”呵呵，你懂的！

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继续上篇，讲了四个“振东新区”热销的原因，一是购买力强；二是供应量少；三是植物园板块的稀缺性（公认的“富人区”）；四是政策网开一面；下面接着讲第五点，也是最重要的一点：

5“地王预期”在牵引

之所以振东新区（植物园板块）高烧不退，逆市狂销，除了上述四大原因风云际会在一起之外，就是由于地王频出或地价节节高涨，所造成的“预期”在牵引！

我们知道，房价与供需或成本都无关，只跟一个东西有关，就是“预期”，只要大家“预期”还上涨，那就会疯抢，而且是越涨越抢，就像去年及今年上半年一样；

反之，当大家“预期”不涨或下跌了，那就是“时来天地皆同力、运去英雄不自由”，再怎么促销都很难奏效了，就像今年下半年“寒意渐浓”的行情一样！

好，你看比如“前任地王”——招商地产那块“一万零几的楼面价”一出来，边上的碧桂园和新城就瞬间被疯抢完了；

明摆的，招商日后开盘肯定要“两万”以上了，而现在它们才卖一万出头，“用面粉的价格来买面包”啊，那不是稳赚的嘛，所以碧桂园、新城，包括本月初刚开盘的星都会（一期），即使单价高达一万六七照样都是“日光盘”！

同理，本来顶在前头、扛整个板块“把子”的“招商雍华府”，正愁着如何支撑即将到来的“两万的开盘价”时，恰巧12月7日上天送来了两个“王炸”！

正如毛主席说的“十月革命一声炮响，给我们送来了马克思主义”一样，招商地产顿时如释重负，“新地王”成功地帮“旧地王”解了套，整个板块的“价格预期”又被“新地王”向前拱了一大步，到达25000元/平的新高度——

不如所料，“新地王”诞生的第二天，同一板块在售的精装修23000元/平的“望湖湾”就狂销了四十多套，另一个项目“星都会”的二期预计也会大幅涨价……

这就是“地王效应”引发的“桐乡现象”，如果没有这次嘉兴政府的“当头棒喝”，仍是按市场化运作，即没有“刹车”的地王频出，那可能这个“地价步步高”的游戏会一直玩下去；

不断有新的地王出现，房价也不断刷新记录，除了最新地王被“挂在墙上”，之前的项目都会很快被抢光……一直到全部捣空桐乡老板的余粮为止。

但，随着政府那只看得见的“手”介入，这一切将戛然而止甚至出现反转，可以预见的是：

一桐乡的房价将进一步被压缩被限价，二在这两三年之内不会再出“新地王”了，只要没有“更新的地王”衬托，那“当下的地王”就会被拍“死在沙滩上”，因为没有涨价的“预期”了，一旦没有“预期”，就等于宣判“死刑”！

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那么就当前而言，到底桐乡的振东新区的楼市有没有泡沫呢？

为此，我们走访了桐乡房产超市网的蒋总经理和巨成、招商的营销老总，一番摸底下来，形成了以下几点共识——

1、现在振东新区的房子总体不愁卖，可以这样说，毛坯2万之下，基本是“抢”，2万及以上呢，才不会抢了，虽然“望湖湾”精装23000元/平销售起来略有困难（注：新地王出来之后，明显好卖了一些），但价格不是最主要的抗性，而是“带装修”的缘故；

2、楼市当下基本没泡沫，一是购买者都是本地的老板，都是用来自住或长线投资或收藏的（占有稀缺资源），二是面积都比较大，几乎都是140-230平的大户型，总价门槛比较高，所以投机或外地的投资客几乎没有；

3、整个桐乡市区家庭大约11万户，振东板块的价值2万元级别的高端房价约1万户，其他的普通房价1万元出头的有10万户，这个比例也算正常，毕竟每个城市都有“富人区”；

而桐乡振东新区是集“五星级酒店+第一人民医院+吾悦广场+植物园+凤凰湖+政府各行政部门+众多豪宅扎堆+无数房产大牌逐鹿”的板块，是不可复制的城市稀缺资源，慢慢已形成了整个桐乡“富人区”，也就是说“振东新区”已经有了品牌的溢价，就像纽约的曼哈顿、上海的陆家嘴…

占有这些稀缺资源，既是资产配置的安心场所，相当于大额存单，同时也是身份的象征、成功的标志，这也是为什么众多老板纷纷倾囊占位的根本原因，注意，只是为了“占位”，而不一定是拿来“居住”，这也就是为什么“精装修”的望湖湾不太受欢迎的缘故。

4、虽然目前整个板块房价（包括二手房）在一万七八左右，但之前卖的楼盘都大在万元上下，比如新城住宅去年也就八千多，碧桂园也就是一万二，真正按一万五千以上的新盘也是巨成今年开卖的两三个楼盘；

换言之，如果整个板块一万多套房子，全部按现在的一万七八的市价卖的话，是严重“供大于求”的，也就是说光是桐乡本地能买三四百万一套房子的客户，是达到不一万户的，因此可以预计，目前虽然没有库存，但随着“2万元时代+越来越多地块入市”，库存会慢慢形成；

因此接下的振东板块的出路有三：一是户型会适当变小，增加投资性产品比例；二是楼盘的差异化进一步加大（注：目前有点高端同质化了）；三是引进外地的投资客。

5、欢迎政府“踩踩刹车”，让房价歇歇，就像人一样，一直高潮亢奋下去会死人的，再者说了，没有“刹车”的车子是开不远的，也许一开始跑得很快，但很容易就会翻车；

因此为了桐乡楼市的健康发展、为了振东新区更美好的明天，顺带也为了避免桐乡实业进一步滑向“脱实向虚”的深渊，是适当对“需求端”进行控制一下了！

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关于未来的房价，无论是全国还是桐乡，房叔还是那句老话，政府不希望房价大跌，暂时也不希望大涨，最理想的状态是——

房价慢慢涨（注：涨的太快的地方大员，都被调或贬了），一是通过“租赁房”这个“温室孵化”，等下一批“小鱼儿”长大，用时间换空间；二是慢慢涨，尽力拖延最后时刻的到来，最好是在拖的过程中，又发现“新的机会”，在“新的机会”出现之前，房价只能一直涨上去，但必须得“慢”！再慢！！

最后，祝愿桐乡楼市历尽千帆，归来仍少年！