比共享单车更坑!“长租公寓”除了贵什么都好市场

“未来租房领域一定会诞生独角兽，而且不止一家。”这是蛋壳公寓的天使投资人沈博阳在接受《财经天下》采访时的判断。

但恐怕，他所处的长租公寓市场，将会面临一场屠杀，正如共享单车在这个冬天遭遇的一样，甚至更加惨烈，因为整个长租公寓市场是一个比共享单车更大的坑。

“参赛名单”不断加长

长租公寓是新“风口”？

根据《财经天下》的这篇报道，有人称2017年为长租公寓元年。事实上，自2015年开始，长租公寓就开始吸引了资本的关注。当年行业内出了个爆炸性消息：YOU+青年公寓获雷军1亿元投资。同年4月，决定转型做城市配套服务商的万科集团，开始考察长租市场。

2017年以来，鼓励发展租赁市场的各种政策集中出台，各长租公寓品牌加速迈入群雄逐鹿的战国时代。除了万科、华住、自如、魔方、YOU＋等明星选手之外，这一参赛名单还在不断加长，更多的创业者也在进入这个领域。

而从一些报道来看，对于长租公寓的用户体验描述似乎也都不错，个性化的装修，干净整洁的环境，贴心的物业服务，似乎这是一个一片光明的行业。但实际上，从任何一个失败的领域里，都能找到一两个满口说好的用户，这并不能说明整个行业的前景。

应当承认，目前中国的住房租赁市场还在蓬勃发展，有预测称到2020年，国内租房市场的规模可达2.71万亿。而长租公寓的主要模式，是将自有或者租赁得来的房产，通过装修、提供服务等方式增加附加值，然后再出租获利，似乎看上去赶上了这拨风口。

租售比偏低

管理成本高

长租公寓“除了贵什么都好”

但正如出行市场不代表共享单车市场，住房租赁市场跟长租公寓市场也不能划等号，而且同样存在不同产品之间的替代关系。共享单车的竞争，除了不同企业之间的倾轧，还会面对步行、公交、出租、地铁等出行方式的挤压。而长租公寓市场，则面临着原有的散户租赁市场的威胁。

值得注意的是，长租公寓跟共享单车相比，同样是重资产操作，而且情况更为严重。比起几百元一辆的单车，想要拥有一套房子的使用权，成本更高。

同时，长租公寓需要面对的还有中国房地产市场的现实：租售比偏低。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200-1:300，即出租17年-25年可收回成本，但根据此前的相关数据，北上广深这四个一线城市分别需要73年、72年、67年、59年才能实现回本。这种情况在未来相当长的一个时期还会持续。

这对于长租公寓市场来说，虽然在政策方面有更多空间，但显然盈利空间本身就很有限，那么结合其高持有成本，恐怕面临的盈利压力比共享单车更高。

此外，共享单车面临的运营成本压力在长租公寓市场会几何级数放大。长租公寓运营方不仅仅有持有房产使用权的成本，还要支付装修的成本，同时还有日常的运营维护成本，而且这种成本往往跟所在地房租呈正相关，也就是说房租越贵的地方，运营成本尤其是人员成本也越高。

当然，目前看有些企业的运营成本相对较低，比如万科等房企可以凭借本身闲置房产的来出租，华住等酒店企业可以凭借其运营管理体系降低成本，不过这也只能在特定区域或者特定层面上降低成本，不可能实现全行业的成本压缩，也很难持久。

于是一个必然要面对的情况是，虽然长租公寓可以提供更好的居住条件和服务，其价格也会更高一些，包括自如在内的长租公寓常被评价“除了贵什么都好”。

长租公寓

究竟能走多远？

那么需要考虑的就是，整个长租公寓市场在住房租赁市场中到底有多大份额，以及在未来住房租赁市场的发展增量中有多少是长租公寓的部分。这样一看，未来可能出现的政府大力兴建公租房等举措，对于长租公寓市场来说恐怕倒是一种分流和挤压，不但不是利好，还有可能是利空了。

而从客群看，长租公寓的使用者是具备一定经济基础的城市白领，他们对居住条件有较高需求，本身也有一定的消费能力，不过这批客群的总量恐怕没有想的那么高，除了政府建设的公租房和市场上原有的散户出租外，而其中一些人还会被购房所吸引；剩下的人中则有相当一部分可能为了其他消费需求，在住房方面放低要求。于是整个长租公寓市场未必能承载现在这么多竞争者。

而从长远眼光看，城市房屋出租管理的严格，以及税收征管体系的完善，会让房屋租赁的成本进一步提升，但租金上涨空间相对有限，如果仅从增量看或许市场整体会提升，但是利润率反而有可能进一步降低。

不过也有好的一面，目前长租公寓市场中有万科、华住这样的大型企业，他们的资金和管理都不是起于草莽的小蓝单车之流可比，因此抗风险能力也更强，就算最后不挣钱也可以全身而退，不至于出现退不了押金这种荒唐事。

只不过，那些后来的创业者，指望着搭上这波风口来创造独角兽的人，前景就很难说了，面对更强的资金压力和运营难题，他们的结局恐怕比那些倒下的共享单车企业更让人担忧。而一旦市场进入淘汰阶段，对他们来说不啻于一场屠杀，希望他们对这场残酷的博弈做好心理准备。