华侨城携百亿来乍浦?房价要涨?真相就在较新挂牌的两块宅地里…

最近有一则关于嘉兴港区的新闻刷爆了平湖人的朋友圈

央企华侨城要来了

画了一个3.6平方公里的圈圈

计划斥资100亿

打造华侨城·欢乐港湾

建造长三角的旅游新地标

……

经求证，确有其事！4月27日的时候，华侨城集团和嘉兴港区管委会在有关领导和媒体的共同见证参与下，举行了签约仪式！据悉，华侨城·欢乐港湾将依托乍浦的资源特色、历史底蕴以及海洋文化、海防文化等，打造集“港、城、游、购、娱”于一体的文旅综合小镇。

项目签约仪式照片

从相关报道查询来看，华侨城集团是一家长期致力于发展有中国特色的文化产业集群的公司。旗下拥有华侨城控股（SZ000069）、华侨城（亚洲）控股（3366.HK）、康佳集团（SZ000016）三家境内外上市公司以及锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、何香凝美术馆、OCT-LOFT创意文化园、华夏艺术中心 、长江三峡旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客栈等一系列国内著名的企业和产品品牌。是少数几个连续六年入选中国企业500强的企业之一。总之，听起来很厉害的样子！

深圳·华侨城【欢乐海岸】

深圳·华侨城【欢乐海岸】

顺德·华侨城【欢乐海岸】

宁波·华侨城【欢乐海岸】

与此同时，随着深圳东部华侨城、北京华侨城，成都华侨城、上海华侨城、天津华侨城、武汉华侨城、云南华侨城、西安华侨城、泰州华侨城多个大型综合性旅游项目和高尚居住社区的先后投资建设，华侨城集团全国发展的战略布局已经形成。

也十分期待港区的华侨城项目能够早日开工，建设，落成！届时，平湖人家门口又多了一个游玩的好去处！

消息一出，当天我就收到了不少网友和朋友的咨询

乍浦房价还会不会涨？

要不要去乍浦投资几套房产？

你对乍浦楼市如何看？

……

不得不感慨，这一轮市场行情把中国人教育的一有风吹草动就能和房价联想起来，画上等号！就像最近，朝鲜放弃核武器研制的消息一出，居然有大批的人跑到丹东去投资房产。导致原本佛系的当地房价短短2天碰瓷式暴涨57%！

鸭绿江两岸，朝鲜和丹东形成鲜明对比

言归正传，那么华侨城对乍浦接下来的楼市行情会有影响吗？我觉得最近挂牌的两块住宅用地里蕴含着答案。让我们来围观一下这两快住宅用地的奇妙所在……

较新挂牌乍2018-15/乍2018-16

乍2018-15号地块情况

土地位置：港区南湾路东侧，陈山路西侧

土地用途：普通商品住房用地

出让面积：65352.6㎡

容积率：1.0≤容积率≤2.4（总建156845㎡）

起始价：20194万元（楼面价1287.5元/㎡）

较高限价：34324万元（楼面价2188.4元/㎡）

竞配保障房：100㎡起，倍数增加

乍2018-16号地块情况

土地位置：港区南湾路东侧，外环路北侧

土地用途：普通商品住房用地

出让面积：26661.7㎡

容积率：1.0≤容积率≤2.4（总建63988㎡）

起始价：8239万元（楼面价1287.5元/㎡）

较高限价：13999万元（楼面价2188元/㎡）

竞配保障房：100㎡起，倍数增加

△乍2018-16号地块现状

或许有人又会惊呼，地价大跌了！要知道2017年乍浦一口气拍出多个地块

2017年9月20日，恒大以楼面价6036-6385.5元/㎡取得气象路地块

2017年10月20日，海航地产楼面价4979.4元/㎡取得雅山路南侧地块

2017年10月20日，自然人以楼面价6002元/㎡取得开信园南侧地块

2017年10月30日，正荣地产以楼面价4791元/㎡取得金海洋大道地块

……

神马？去年乍浦6000+楼面价的土地如今封顶才2000多了！可以想象一波人又要追问，那现在是不是抛售乍浦房产的好时机？！稍安勿躁，这次土拍设置的起拍价和封顶价相对较低，其实是有原因的。

我们在出让文件中找到以下字眼：

2018-15号和16号项目宗地限价房总面积不小于所在地块总住宅建筑面积的80%（地下车位按同比配售，每个车位价格为4.5万元；高层均价限定为￥4990元/平方米），余下部分自行销售。此外，对限价房户型也有明确要求：

2018-16号地块限价房户型（按套数计）130-135平方米约306套；115-120平方米约254套；90-95平方米约260套；70-75平方米约338套。

2018-16号地块限价房户型（按套数计）：130-135平方米约138套；115-120平方米约104套；90-95平方米约136套；70-75平方米约112套。

△乍2018-16号地块现状

也就是说本次出让的两大地块，一共920143㎡，其中的80%也就是73611㎡只能打造限价房。只有18402㎡可以用来打造商品房。那么问题来了！

问题1：4999元/㎡+4.5万的组合意味着什么

对此，我特意咨询了几家房企的专业人士，得到答案如下：如果地块按起拍价成交，4990的限价房大致保本；如果拍的更高，则需要拿出商品房部分的利润来贴补！而车位如果是地面车位，成本较低；但如果是地下车位的话，4.5万/个是远远不够的。

问题2：这两大地块会拍出什么价格

此外，因为配建的限价房太多，整个小区的品质只能定位为普通社区，商品房部分未来的售价也难以提高。

简单来说，就相当于政府以较为实惠的价格给了房企1.8万房的地，但要企业0利润甚至补贴造7万多方的限价房。算上2左右的开发时间、人力、物力、精力等各项有形无形的成本……可谓看看楼面价不高，但算算账隐形成本高的吓人。所以，我认为届时极有可能不会拍到较高封顶价！

问题3：2018乍浦楼市将走向何方

基本一个字：稳，理由有三：

海量限价房：从本次土拍出让中，我们可以看出有1648套限价房；加上早在2017年5月16日的时候，中南集团也以这种70%限价房（也是限价4990元/㎡）+30%商品房的形式取得过两块用地，一共22.6万方的土地面积，其中6.78万方左右自行销售。限价房套数预估约3400套左右！脑补一下，小小一个乍浦，2年内推出近5000套限价4990的房子！这些限价房流入市场的话，价格优势显著……

年度楼面均价：从2017年乍浦成交土地的平均楼面价约4462元/㎡来看，足以支撑目前乍浦新房市场约1.2万左右的售价，地价和房价的比例较为健康合理，在较长一段时间内可保持稳定。不会出现面粉倒逼面包涨价的情况……

土拍大户，供应充足：最后，无论从2017年还是2018年来看，乍浦的土地市场都是较为活跃的。积极的供地无疑对稳定市场有着非常好的效果。

所以，我们认为虽然乍浦有较多利好：如区位优势、重大项目引进、交通升级等……

但在当地限价房制度+积极供地的双重保障下，和较大库存量的基础上！乍浦楼市，2018出现重大波动的可能性微乎其微，而是会保持稳健势头，一路前行！

最后，想跟平湖房产网的数万粉丝真诚的说一句：房地产原本是个复杂的行业，但这一轮的牛市行情让太多人以为买房投资是80岁农村老太太都能做的事情。事实上，闭着眼睛买买买，房价都能翻几个跟斗的行情已经过去了。还是那句老话：投资有风险，入市需谨慎！