这才是嘉兴楼市的“症结”

焦点嘉兴原创发布 2021-04-08 09:02:33
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

“房荒”短期内是无解的。

前天,嘉兴城南姚家荡板块出让了一宗宅地。

最终被万科以10040元/㎡的封顶楼面价+配建40200㎡人才住房竞得。

一时间实际楼面价多少多少,未来保本价多少多少,迅速的在朋友圈刷屏。

这里多说一句,对于所谓的楼面价、保本价的计算,一直都有不小的争议。

此前对实际楼面价的计算,嘉兴媒体和开发商,基本都是把造房子的成本按5000元/㎡来算。

5000元一平的建安成本有没有可能?有,但这可能得是行业最高标准了。

而我们看到更多的城市是以3000-4000元/平左右去计算,这样得出的实际楼面价也会低很多,那么地价的轰动效应也会降低。

对于这个问题,你怎么看呢?

由此联想到二手房房价,有些小区偶尔有一两套高价房源成交,有人就把这些特殊的价格当成小区的均价去宣传,但很少人会告诉你这个价格可能是豪装,或又是包含了几个车位。

说这些不是为了否认嘉兴楼市行情火爆,只是想说目前市面上不少信息都是存在误导的。往严重了讲,很多恐慌都是人为制造出来的。

现在的土地市场行情大家都很清楚,乡镇土拍都是全部熔断,姚家荡这种核心区域就更无需多言,拍出多高的价格都不会太惊讶。之所以还是要特意要提一下这块地,是因为它的配建面积,40200㎡相当于占了地块可售建面的三分之一。

换个角度来看,未来嘉兴新房供应量又变少了。如果按100㎡一套来算,普通人能买的房子少了400套。

这才是购房者最需要担心的。

虽然往年也有不少需要配建人才住房的地块,但从未像今年这么夸张过,已出让的6宗地块,包括各个乡镇的地块全部都有不少的“配建”。

配建多了,以后能卖的新房就少了。而现在这波行情,归根到底就是因为供应量太少。

今年第一季度3156套的新房住宅供应,是一年来最少的。紧张的新房供应,加上强劲的购买力,使得有些原本不温不火的板块,一下子都被抢爆了,所有的楼盘都是“开盘秒罄”。新房买不到,需求被大量分流到二手房,导致二手房成交自开年以来便一直保持强劲态势,3月更是达到4787套的历史最高位。

遗憾的是,“房荒”短期内是无解的。

由于众所周知的原因,7月份之前很多楼盘的推盘节奏都将受到影响。从一些开发商给出反馈也可以明显的感受到他们把重心放在了下半年。

即便放眼2021年全年,供应量也不太乐观。

参照过去几年,嘉兴的新房基本上都是“今年拿地,明年开盘”,在拿地当年就开盘的项目凤毛麟角。今年能拿出来卖的,差不多就是去年成交的地块。

2020年嘉兴市本级成功出让了24宗涉宅用地,总建面约270万方,与2019年基本持平。但实际上,由于2020年出让的宅地人才住房、商业、酒店等各种配套明显都多出不少,真正可做住宅出售的建面大约只有的七八成。也就是说,今年的新房住宅供应量只有去年的七八成,以目前的市场需求来看显然是不够,这也是大家急着去“抢房”的原因。

想要改变目前的局势,最直接的办法就是增加供应。

哪怕说今年拍地明年才能卖,远水解不了近渴,但只要预期在了,购房者买房的心态就完全不同。假如知道明年会有100个楼盘入市,现在还会去抢吗?绝大多数人肯定愿意等到明年慢慢挑。

前几日,嘉兴市自然资源和规划局表示今年市本级商品住宅用地实行“两集中”公开出让。

我觉得,集不集中并没有那么重要,关键还是看供应量。

量一上来,比什么都管用。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。